خرید ملک در ترکیه: انتقال پول و سند تبدیل ارز (DAB)
23 مرداد 1405
در خرید ملک در ترکیه، سختترین بخش پیدا کردن خانه نیست — رساندن پول است. اتباع خارجی نمیتوانند خانه را نقدی و دستبهدست پرداخت کنند؛ باید ارز از مجرای رسمی به لیر تبدیل شود و سند آن ارائه گردد، وگرنه ادارهٔ ثبت اسناد سند مالکیت را منتقل نمیکند. این مقاله دربارهٔ همان بخش است: پول از کجا و چطور باید برسد.
سند تبدیل ارز (DAB) — گلوگاه اصلی
دُویز آلیم بلگهسی (Döviz Alım Belgesi) یا بهاختصار DAB، سندی است که ثابت میکند شما ارز خارجی را بهطور رسمی به لیر ترکیه تبدیل کردهاید و این لیر صرف خرید ملک شده است.
سه چیز را دربارهٔ آن بدانید:
اجباری است
برای همهٔ خریدهای ملک توسط اتباع خارجی — چه نوساز از سازنده، چه دستدوم از مالک قبلی.
بانک صادرش میکند
پس از اینکه ارز را به بانک ترکیهای میفروشید و به لیر تبدیل میشود.
پیش از تاپو
باید قبل از انتقال سند مالکیت (تاپو) گرفته شود، نه بعد از آن.
یعنی ترتیب کار این است: ارز به ترکیه میرسد ← وارد نظام بانکی میشود ← به لیر تبدیل و DAB صادر میشود ← لیر به فروشنده پرداخت میشود ← تاپو منتقل میشود.
پول چطور به ترکیه میرسد؟
اینجا مسئلهٔ ایرانیها شروع میشود. بانکهای ایرانی به شبکهٔ بانکی ترکیه وصل نیستند، پس نمیتوانید از بانک ملت به بانک زراعت حواله کنید. سه مسیر عملی وجود دارد:
۱. حمل نقدی — تقریباً غیرممکن برای این مبالغ
سقف خروج ارز از ایران برای مسافر هوایی ۵٬۰۰۰ یورو است و از مرز زمینی ۲٬۰۰۰ یورو. برای خرید ملکی که پایینترین قیمتهایش هم دهها هزار دلار است، این عدد بیمعناست. جزئیات سقفها را در مقالهٔ بردن پول نقد از ایران به ترکیه نوشتهایم.
۲. حواله از طریق صرافی — مسیر جاافتاده
تومان در ایران تحویل میشود و معادل ارزیاش در استانبول به شما یا مستقیماً به حساب بانکی ترکیهایتان میرسد. برای اینکه DAB صادر شود، ارز باید وارد حساب بانکی شود — پس اگر مقصد خرید ملک است، بهجای تحویل نقدی، واریز به حساب را انتخاب کنید.
۳. حوالهٔ بینالمللی از کشور سوم
اگر حساب بانکی در کشور دیگری دارید، حوالهٔ سوئیفت مستقیم به حساب ترکیهای شما سادهترین راه است. این مسیر بهترین رد مستند را هم میسازد.
ترتیب درست کارها
- شمارهٔ مالیاتی بگیرید شمارهٔ مالیاتی (vergi numarası) از ادارهٔ مالیات، رایگان و با پاسپورت. بدون آن هیچ کار مالی در ترکیه ممکن نیست.
- حساب بانکی باز کنید با پاسپورت، شمارهٔ مالیاتی و آدرس. برخی بانکها مدارک بیشتری میخواهند.
- ارز را وارد حساب کنید از طریق حواله. حتماً واریز بانکی، نه تحویل نقدی.
- ارزیابی رسمی ملک بگیرید گزارش ارزشگذاری از کارشناس مورد تأیید. برای مسیر شهروندی الزامی است و در بقیهٔ موارد هم بهشدت توصیه میشود.
- ارز را به لیر تبدیل کنید و DAB بگیرید در بانک، با اعلام اینکه هدف خرید ملک است.
- پرداخت و انتقال تاپو پرداخت به فروشنده از مجرای بانکی، و سپس انتقال سند در ادارهٔ ثبت.
اگر هدفتان شهروندی است
مسیر شهروندی از راه سرمایهگذاری ملکی، آستانهٔ ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا دارد و شرایط اضافهای که باید از ابتدا بدانید:
- ارزش ملک باید با گزارش ارزیابی رسمی تأیید شود. اگر ۴۰۰ هزار دلار پرداخت کرده باشید ولی کارشناس دولتی ۳۹۹ هزار ارزیابی کند، پرونده رد میشود. با حاشیهٔ امن خرید کنید.
- روی سند، قید عدم فروش بهمدت سه سال ثبت میشود.
- پرداخت باید از مجرای رسمی بانکی انجام شده باشد — همان DAB.
- ملک باید از یک شخص یا شرکت ترکیهای خریداری شود.
- همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال بدون سرمایهگذاری اضافه در همان پرونده قرار میگیرند.
- متقاضی اصلی و همسر باید برای انگشتنگاری به ترکیه سفر کنند. چند روز کافی است.
- فرایند از بررسی اولیه تا تأیید نهایی بهطور میانگین حدود یک سال طول میکشد.
هزینههای جانبی که در قیمت آگهی نیست
| مورد | حدود | توضیح |
|---|---|---|
| مالیات نقلوانتقال (تاپو) | حدود ۴٪ ارزش سند | معمولاً بین خریدار و فروشنده تقسیم میشود اما در عمل اغلب خریدار میپردازد |
| گزارش ارزیابی | چند هزار لیر | برای مسیر شهروندی الزامی |
| بیمهٔ اجباری زلزله (DASK) | بسته به متراژ | برای انتقال تاپو لازم است |
| مترجم رسمی | هزینهٔ جلسه | اگر ترکی نمیدانید، در ادارهٔ ثبت اجباری است |
| وکیل | توافقی | اختیاری اما بهشدت توصیهشده |
| کارمزد تبدیل ارز | بسته به بانک و مبلغ | روی مبالغ بزرگ، تفاوت نرخ بین بانکها قابل توجه است |
روی نرخ تبدیل چانه بزنید
این را کمتر کسی میگوید: در مبلغ چند صد هزار دلاری، تفاوت نیم درصد در نرخ تبدیل ارز به لیر یعنی چند هزار دلار. نرخ تابلوی بانک برای مبالغ بزرگ قابل مذاکره است و بانکهای مختلف نرخهای متفاوتی میدهند. پیش از تبدیل، از دو سه بانک نرخ بگیرید و نرخ بازار را هم ببینید تا بدانید فاصلهٔ نرخ پیشنهادی با نرخ واقعی چقدر است.
رساندن پول برای خرید ملک در ترکیه
حوالهٔ ارزی از ایران به حساب بانکی شما در ترکیه — همان مسیری که برای صدور سند تبدیل ارز لازم است. نرخ و کارمزد را پیش از شروع کامل میگوییم.