مالیات آمریکا برای فروش ملک در ایران و ارثیه — راهنمای کامل

23 مرداد 1405

خانه‌ای در تهران فروخته‌اید یا ارثی از ایران به شما رسیده و می‌خواهید پولش را به آمریکا بیاورید. سؤال اولی که تقریباً همه می‌پرسند این است: «چقدرش مالیات می‌خورد؟» پاسخ کوتاه، و برای بیشتر مردم پاسخی آرام‌بخش، این است که خودِ ارث در آمریکا مالیات ندارد. اما همان پول چند تعهد گزارش‌دهی می‌سازد که نادیده گرفتنشان جریمه‌های سنگین دارد — جریمه‌هایی که گاهی از مالیاتی که نگران آن بودید بیشتر است.

سه چیز را از هم جدا کنید

بیشتر سردرگمی از این می‌آید که سه موضوع کاملاً متفاوت با هم قاطی می‌شوند. این‌ها را از هم جدا کنید و بقیهٔ ماجرا ساده می‌شود:

۱. آیا ارث از ایران در آمریکا مالیات دارد؟

خیر. آمریکا از گیرندهٔ ارث مالیات نمی‌گیرد. مالیات بر ارث در نظام آمریکا از دارایی متوفی گرفته می‌شود نه از وارث، و آن هم فقط وقتی که متوفی شهروند یا مقیم آمریکا بوده باشد یا دارایی‌اش در خاک آمریکا باشد.

پدر یا مادری که در ایران فوت کرده، شهروند آمریکا نبوده و ملکش هم در ایران بوده — پس هیچ مالیات بر ارثی به دولت آمریکا تعلق نمی‌گیرد. مبلغ هم فرقی نمی‌کند؛ چه ۵۰ هزار دلار باشد چه دو میلیون دلار، خودِ ارث درآمد محسوب نمی‌شود و در فرم 1040 به‌عنوان درآمد نوشته نمی‌شود.

۲. فرم 3520 — گزارش ارث بالای ۱۰۰ هزار دلار

اگر در یک سال تقویمی بیش از ۱۰۰٬۰۰۰ دلار ارث یا هدیه از یک فرد غیرمقیم یا یک ترکهٔ خارجی دریافت کنید، باید فرم 3520 را پر کنید.

این فرم مالیات‌ساز نیست. صرفاً گزارش است. اما:

• سقف ۱۰۰ هزار دلار جمعی است، نه هر واریز جداگانه. اگر برادر و خواهرتان هرکدام سهم شما را جداگانه بفرستند و مجموع از ۱۰۰ هزار بگذرد، باز هم مشمول است — چون از «منابع مرتبط» می‌آید.
• سنجش بر اساس سال تقویمی است. سه واریز ۴۰ هزار دلاری در یک سال یعنی ۱۲۰ هزار دلار و یعنی مشمول.
• مهلت تحویلش همان مهلت اظهارنامهٔ مالیاتی سالانه است.
• جریمهٔ دیرکرد ۵ درصد ارزش هدیه به ازای هر ماه تأخیر تا سقف ۲۵ درصد است. برای ارث ۳۰۰ هزار دلاری یعنی تا ۷۵ هزار دلار جریمه — بابت فرمی که خودش هیچ مالیاتی نداشت.

در سال‌های اخیر سازمان مالیاتی آمریکا تطبیق خودکار داده‌های انتقال بانکی با پرونده‌های 3520 را جدی‌تر کرده. یعنی واریز بزرگ خارجی که فرمش پر نشده باشد، خودش پرچم قرمز است.

۳. FBAR و فرم 8938 — حساب‌های ایرانی شما

این دو تا جداگانه‌اند و ربطی به ارث ندارند — به حساب ربط دارند. اگر پول ارث حتی برای چند هفته در یک حساب بانکی در ایران بنشیند، این حساب مشمول گزارش می‌شود.

دو نکتهٔ مهم که مرتب اشتباه گفته می‌شود:

• ملک در FBAR گزارش نمی‌شود. خانهٔ شما در ایران حساب مالی نیست. اما پولی که از فروشش در حساب می‌نشیند، چرا.
• آستانهٔ ۱۰٬۰۰۰ دلار مجموع همهٔ حساب‌ها است و بالاترین مانده در طول سال ملاک است، نه ماندهٔ آخر سال. اگر پول یک روز در حسابتان بود و روز بعد منتقل شد، باز هم گزارش لازم است.

جریمهٔ عدم ارائهٔ FBAR حتی در حالت غیرعمدی از حدود ۱۰ هزار دلار به ازای هر تخلف شروع می‌شود و هر سال با تورم تعدیل می‌شود. در حالت عمدی به‌مراتب سنگین‌تر است.

۴. فروش ملک — اینجا واقعاً مالیات هست

تا وقتی ملک را نگه دارید خبری نیست. لحظه‌ای که می‌فروشید، سود سرمایه‌ای (Capital Gain) ساخته می‌شود و مشمول مالیات آمریکاست. اما محاسبه‌اش دو پیچ دارد که خیلی‌ها را غافلگیر می‌کند.

پیچ اول: پایهٔ قیمت ملک ارثی، ارزش روزِ فوت است

وقتی ملکی را به ارث می‌برید، پایهٔ محاسبهٔ سود شما قیمتی نیست که پدرتان چهل سال پیش خانه را خریده — ارزش روز فوت است. به این می‌گویند step-up in basis و برای ملک خارجی هم اجرا می‌شود.

نتیجهٔ عملی: اگر خانه را کمی بعد از فوت بفروشید، سود شما نزدیک صفر است و مالیاتی هم نمی‌دهید. این تنها بزرگ‌ترین عامل کاهش مالیات در این پرونده‌هاست و بسیاری از آن بی‌خبرند.

پیچ دوم: همه‌چیز باید به دلار حساب شود

سازمان مالیاتی آمریکا تومان نمی‌شناسد. هم ارزش روز فوت و هم مبلغ فروش باید با نرخ ارز همان روز به دلار تبدیل شوند و سود از تفاوت این دو عدد دلاری به دست می‌آید.

با توجه به سقوط ارزش ریال، این محاسبه اغلب نتیجهٔ عجیبی می‌دهد: ملکی که به تومان چند برابر شده، ممکن است به دلار ارزان‌تر شده باشد. یعنی روی کاغذ نه سود، که زیان دارید.

پس مدارکی که باید نگه دارید: سند و ارزش‌گذاری روز فوت (گواهی انحصار وراثت، ارزیابی کارشناس رسمی)، مبایعه‌نامه و تاریخ دقیق فروش، و نرخ ارز مرجع هر دو تاریخ. بدون این‌ها، پایهٔ قیمت اثبات‌پذیر نیست و ممکن است کل مبلغ فروش سود تلقی شود.

۵. تحریم‌ها — بخشی که کسی درباره‌اش حرف نمی‌زند

این جدی‌ترین بخش مقاله است و در مقالات فارسی تقریباً هیچ‌وقت گفته نمی‌شود.

مقررات تحریمی ایران (ITSR، بخش 560 از عنوان 31 مجموعهٔ مقررات فدرال) تقریباً همهٔ معاملات بین اشخاص آمریکایی و ایران را ممنوع می‌کند. اما یک مجوز عمومی مشخص وجود دارد که دقیقاً همین وضعیت را پوشش می‌دهد:

یعنی سناریوی رایج «خانهٔ پدری را فروختم و می‌خواهم پولش را بیاورم» در چارچوب همین مجوز عمومی می‌گنجد. اما بیرون از این چارچوب — مثلاً ملکی که بعد از گرفتن گرین‌کارت در ایران خریده‌اید، یا ارثی که شکل ملک ندارد و سهام شرکت یا سپردهٔ بانکی است — ممکن است نیاز به مجوز اختصاصی از OFAC داشته باشید.

پیش از راه انداختن انتقال، این را با وکیل بسنجید. بانک آمریکایی گیرنده هم مستقلاً پرسش خواهد کرد که منشأ وجه کجاست، و پاسخ مستند داشتن، تفاوت بین یک واریز روان و یک حساب مسدود‌شده است.

۶. مسیر عملی: پول چطور می‌رسد؟

سیستم بانکی ایران به شبکهٔ بانکی آمریکا وصل نیست. حوالهٔ مستقیم از یک بانک ایرانی به یک بانک آمریکایی وجود ندارد — نه سوئیفت، نه هیچ راه دیگری. پس عملاً مسیر همیشه دو مرحله‌ای است:

1. مرحلهٔ اول — خروج از ایران تومان در ایران تحویل می‌شود و معادل ارزی‌اش در یک کشور واسط تحویل می‌گیرید. استانبول به دلایل جغرافیایی و حجم بازار، رایج‌ترین این نقطه‌هاست.
2. مرحلهٔ دوم — ورود به آمریکا از آن نقطه، انتقال با یک حوالهٔ سوئیفت به حساب بانکی شما در آمریکا انجام می‌شود؛ منشأ وجه در این مرحله یک انتقال معمولی بین‌المللی است.
3. مرحلهٔ سوم — مستندسازی رسید هر دو مرحله را نگه دارید. اگر بانک یا حسابدارتان بپرسد این پول از کجا آمده، این‌ها پاسخ شماست.

برای مبالغ بزرگ، شکستن به چند تراکنش با هدف زیر سقف گزارش‌دهی ماندن کار درستی نیست: در نظام آمریکا این کار نام مشخصی دارد (structuring) و خودش جرم مستقل است، حتی اگر منشأ پول کاملاً قانونی باشد. راه درست، انتقال شفاف و گزارش کامل است.

جمع‌بندی در یک جدول

سؤالات متداول